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調控次數再破紀錄 房地產金融戴上“緊箍咒”

  56次,據中原地產研究中心統計,7月份全國房地產調控政策次數再度突破年內記錄。這也使得年內全國房地產調控政策高達307次,比去年同期的260次上漲了18%。而在6月份房貸利率連降趨勢終止、出現回彈以后,杭州、廣州、蘇州、無錫等多地在近日均傳出房貸利率上浮、審批速度放慢的信號。

  繼4月19日中央政治局會議重申“房住不炒”之后,樓市調控在近期再度升級。7月30日,中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”;而央行在7月29日召開的銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會上,也指出房地產行業占用較多的信貸資源。

  中原地產首席分析師張大偉表示,在房地產政策最密集的2019年,過去很少提及的房地產金融風險被密集提及。累計來看,今年以來,中央各部委已經發布過15次講話或政策,都要求注意防范房地產金融風險。

  在國家和監管層持續釋放緊縮信號,不斷推進落實房地產長效調控機制的背景下,不論是針對居民的房貸業務,還是針對房企的融資,都有很大可能將進一步收緊。

  多地房貸利率收緊

  從房貸利率來看,據《金融時報》記者走訪調查了解,今年以來,北京地區主要中資銀行的房貸利率都維持在最少上浮10%的水平,即使是在利率持續走低的前5個月也沒有變化。而據一位房產中介介紹,在近期,銀行對房貸資格的審查有所加強,放貸的速度也略有下降。

  和北京現在的“按兵不動”不同,全國多地的房貸利率上漲趨勢進一步顯現。上半年,杭州首套房貸利率普遍執行上浮5%至8%,而現在,不少銀行已經開始執行首套基準上浮8%或者10%的政策。

  一線城市中,廣州市在6月份就已出現反彈。據融360大數據研究院發布的數據顯示,6月份廣州有6家銀行調高了房貸利率水平,光大銀行更是率先將首套房貸款利率調整至基準上浮20%。

  事實上,銀行房貸利率的拐點在6月份已經出現。據機構的數據顯示,6月份,全國首套房貸款平均利率為5.423%,較上月的5.416%略有上漲。二套房貸款平均利率為5.75%,同樣高于上月的5.74%。

  “7月份,部分地區的房貸利率頻頻調高,而開始上調房貸利率的城市也越來越多。不過,中央政治局會議對房貸利率的具體影響現在還無法確定,需要結合未來會不會出現一些具體的調整措施以及住房市場的交易活躍度來看?!?nbsp;融360大數據研究院分析師李萬賦對《金融時報》記者表示。

朱燕祥 畫

  嚴控房地產信貸

  “我們會嚴查‘首付貸’。對于各類消費貸產品,在放款后,我們會監測借款人銀行流水的走向;而像裝修貸這類有特定用途的貸款,還需要核實發票。一旦被查明發現貸款資金是用于購房首付,我們會要求其提前還貸?!蹦徹煞葜埔杏泄厝聳勘硎?。

  房貸業務存在的風險,已經引發了監管層的高度重視?!敖昀?,我國一些城市住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平,更嚴重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域?!毖胄械澄榧?、銀保監會主席郭樹清在6月份舉行的陸家嘴論壇上表示。

  對此,在銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會上,央行提出要保持房地產金融政策連續性穩定性。要保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用于購房,加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。

  李萬賦認為,“下一步,銀行可能會適度調整個人住房貸款的條件及額度,同時,提高消費貸和個人經營貸款在零售貸款中的占比,并嚴控消費貸資金流向樓市?!?/p>

  與此同時,房地產行業融資的問題也引起重視?!耙恍┓康夭笠等謐使燃氛劑誦糯試?,導致資金使用效率進一步降低,助長了房地產投資投機行為?!?nbsp;郭樹清在陸家嘴論壇上表示。

  在7月份的56次房地產調控中,有接近10次調控內容都是中央部委發布的,其中,針對房地產企業資金收緊的內容非常多?!疤乇鶚?月份來,連續兩次針對房地產信托及美元債,均單獨針對房地產發布資金收緊政策。對政策的收緊預期越來越強?!?nbsp;張大偉表示。

  而在銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會上,央行也要求加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示,合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

  “對公方面,銀行或將提高房地產開發貸貸款的條件,同時把更多信貸資金投向國家目前鼓勵的制造業、中小微企業等方向?!?nbsp;李萬賦預測說。

  構筑長效機制

  “本次中央政治局會議將成為房地產調控又一個階段升級的標志?!?nbsp;張大偉表示,7月份是房地產調控再次升級的一個節點,當月不僅各地房地產調控政策內容繼續頻繁發布,中央也首次明確不將房地產作為刺激經濟的工具,長效機制將繼續加快落地。

  “在經濟下行壓力加大的背景下仍然強調‘房住不炒’,反映出決策當局對房地產調控態度之堅決?!斃艘笛芯咳銜?,此次中央政治局會議要求“落實房地產長效管理機制”,意味著房地產調控將延續偏緊的基調,調控政策也將更加具有穩定性和連續性。隨著調控的長效化,市場對于房價的預期也將更為穩定,下半年房地產銷售可能繼續下滑。

  與前次中央政治局會議相對比,本次會議未提及“因城施策”、“一城一策”等內容,對此,中信證券首席經濟學諸建芳認為,下半年房地產政策相比于上半年將有所收緊,這與目前對房地產企業的融資支持收緊也是一致的。

  “樓市調控嚴格,針對房價上漲的‘打補丁’措施依然不斷出現。預計2019年下半年,全國樓市將依然是雙向調控,房價平穩的城市不排除出現寬松政策,但只要上漲明顯,房地產調控肯定會加碼?!?nbsp;張大偉認為。

  “從信貸利率角度看,也不排除針對房地產的利率再次提高?!?nbsp;張大偉表示,只要信貸政策不出現明顯變動,其他政策的調整對樓市影響非常有限。目前,房地產政策依然是除信貸以外的政策微調越來越多,但整體政策基本面依然保持較緊狀態。

責任編輯:韓昊